陈宁远：拿什么面对土地的70年大限

　　作为土地交易唯一的出让方，上海的这次“须知”至少可以算是一次试水，是一次对大限到来、需要应对的政府一方的反应。或许最大的不足，还不是它过于简单了，而是没有给所有参与土地交易的人发表意见的机会。

　　2011年上海土地交易市场首拍在上周结束，虽然这次拍卖土地的交投冷淡，没有吸引眼球的地王出现，但“预申请须知”中“出让人收回并补偿相应残余价值的规定”，却实实在在地挑战了一下在地产泡沫之中、几乎被人故意遗忘的“城镇国有土地使用权出让和转让”的70年大限。

　　虽然这个事情尚未真的出现，70年大限到来出让人（政府）将如何收回土地？又如何补偿？我们还不知道，但这一天很快就会到来，似乎已经在实际的土地使用权交易之中看到了。

　　有人说，这个上海市搞的“须知”是不公平的，它违反了2007年公布的《物权法》，这样的理解有一定道理。因为《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但这是很含糊的规定，它没有说住宅是何类性质的住宅，是商业住宅？还是非商业住宅？也没有说，自动续期的“使用权”应该如何作价？

　　按照中国的《土地法》第二条规定，中国只有两种土地所有权，一种是国家所有的土地，出让和转让的都是这种土地；另外一种是国家确切规定为集体所有的土地，这种土地想出让或者转让，必须先收回国有。也就是说在中国，能出让和转让使用权的土地，只能是国有的土地。即便按照《物权法》国家以便民、利民的角度，自动为你续期了，它也有权力伸张建立在国有土地所有权之上才有的使用权相关租金和权益。可以说，使用权到期的土地，不可能一律免费续期，也不可能普通住宅和商业住宅一视同仁。而对将来继续经营的商业地产免费续期，不仅造成国有资产流失，还会使得国家难以收取土地增值的利益。

　　总之，细化大限之后土地如何续期的解决办法，不是一个小问题。房地产市场化的初期来不及考虑，那是因为当时需要逐步废除计划经济体制的住房制度。在既不能根本动摇土地制度，又不能停下市场化的步伐时，妥协地想出了土地所有权和使用权分离的办法。这种渐进式改革的妥协，在1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中处处可见，其第十二条便按照用途规定了土地使用权的年限，有了最高70年，低至40年和50年三种期限。从1990年算起，假如按照最低的年限也很有些已经建设起来的房子，其屋子下的土地只能使用20年了。

　　现在上海出台这个“须知”，与其说是一种不公平，甚至是违法（中国各种不同行业之间的法律法规相互冲突，并非只有土地交易里有），还不如看成这是一种来自出让人的风险告知。虽然这样的风险告知并不是解决办法，而且显得比较简单，但若是从积极的角度来看，作为土地交易唯一的出让方，上海的这次“须知”至少可以算是一次试水，是一次对大限到来、需要应对的政府一方的反应。或许最大的不足，还不是它过于简单了，而是没有给所有参与土地交易的人发表意见的机会。