徐立凡：房租调控应该如何着手？

　　租房市场与商品房市场一样，同样存在需求的多样化问题。这就要求行政不能采取粗放式管理，而必须建立多层次、可细化的管理体系。

　　住建部在“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会上透露，面对国内部分城市租金上涨比较明显的趋势，下一步房租调控也将列为房价调控的组成部分。这意味着楼市调控的范围将进一步扩大。

　　房租调控的现实意义十分明显。在限购令、差别房贷等严厉调控成功令楼市降温之后，不仅需求开始向租房市场转移，不当寻租也开始向租房市场转移。若房租价格失控，不仅仍会抬高民众的住房成本，而且居住类商品在CPI的权重提高的情况下，可能成为CPI新的刺激因素。由于租房者主要为外来人口，房租过高还意味着当地城市发展成本的提高和房价调控公平性的流失。

　　从更长远的周期来看，房租调控也是政策对于今后住房格局的适应性布局。在多数政策资源和土地资源向保障房倾斜以后，今后的住房格局将形成包括保障房在内的出租房为主导，商品房和经适房为补充的新态势。住房市场总体价格水平，也将相应由目前的商品房为主导转为出租房为主导。如果主导房价不能得到有效规范，房价总水平回到理性水平的可能性将大打折扣。

　　房租调控应该如何着手？要区别公有出租房和私有出租房的不同特性。公有出租房属于政府出资，具有公共服务的特性而非完全的市场特性。因此，政府作为完全产权人有权通过行政手段将价格限制在自己希望的水平，即非赢利或较低赢利水平上。而私有出租房的情况则要复杂得多。由于私有出租房具有完全的市场特性，因此，一般而言其价格的形成是租住双方自愿成交的结果。由于市场可以发现合理价格，而行政很难发现合理价格，因此在这个领域的租价调控，特别要注意遵循市场规律。如果过度干预，既有可能导致租住双方利益共损，也可能导致出现名义价格和实际价格的双重运行体系，并刺激阴阳合同、以借住冒名租住等现象的抬头。

　　此外，租房市场与商品房市场一样，同样存在需求的多样化问题。这就要求行政不能采取粗放式管理，而必须建立多层次、可细化的管理体系。

　　房租调控，根本目的是要利于市场的发展和社会和谐。因此，政策的着力点不仅在于对租价的干预，还应该放在制定合理规则、杜绝寻租和安全漏洞上。

（徐立凡 原题：房租调控应遵循市场规律）