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陈庆贵:京版“限购令”面前,没有退不了烧的楼市

发布时间:2011年03月21日 15:33 | 进入复兴论坛 | 来源:红网

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  “京15条”落地已足月,受“限购令”影响,北京新房开盘量、购房需求、业主挂牌量均出现明显萎缩,楼市成交量创去年楼市调控以来新低,3月中旬以来大部分商住项目都出现了“退烧”现象,调控威力初显。(3月20日中新网)

  2月16日北京祭出落实“国八条”的“限购令”要求,在北京市无住房的非本市户籍家庭在北京购房须提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明,被坊间称为全国“最严限购令”。唯其最严,京版“限购令”推出以来饱受“排外令”“违背市场规律”之类的质疑诟病。然而,事实胜于雄辩,“限购令”满月以来的市场表现,至少用铁的事实告诉我们三样东西。

  首先,“限购令”堪称具有速效显效药力的楼市退烧猛药,换言之,“限购令”作用方向力道与调控预期完全一致吻合,而不是相反。作为“史上最严厉”的调控措施,京版“限购令”发布后立竿见影。业界预测接下来数月即便楼盘供应出现起色,亦很难出现“井喷”局面,这大抵已在量价齐跌观望气氛浓厚的市场表现中得到验证。据统计,新政执行首日截至3月18日,北京全市新建商品房网签总量3504套,环比新政执行前一个月下跌42.1%,同比跌幅20.8%;成交均价19143元/平方米,环比新政执行前一个月成交均价下跌24.6%。数据显示,受“限购令”作用消费者购房需求明显萎缩,业主出售意愿明显降低,市场各方观望气氛使得新政后成交量大幅萎缩。同病相怜的是,北京二手房市场也瞬间变冷,签约量由1月份高点跌入低谷,二手房成交量猛跌六成。

  再者,只要动真执行“限购令”就没有退不了烧的顽固楼市。京版“限购令”落地足月,受其影响楼市出现“久旱逢甘雨”的量价齐跌和多方观望市象。在我眼中,其背后除了彰显“限购令”的正向作用效力,还明白地无误地告诉我们一个道理:只要像北京这样动真碰硬义无反顾地执行“限购令”,就没有退不了烧的顽固楼市和畸高房价。

  还有,执行“限购令”大可以全国一盘棋。我注意到,早在北京有风声推出“限购令”之际,“嗅觉灵敏”的投资投机人和一些热钱持有者就有所警觉。北京限购后,温州炒房团移师周边河北市县抢房,京版“限购令”被认为间接推动这些地区房价上涨的“加速器”。涿州某项目销售主管直言不讳:“目前我们的项目超过五成的购房者都来自北京。”要命的是,“限购令”出台后,投机和热钱有转战二、三线城市迹象并非北京一隅,而是全国楼市普遍动向。在我眼中,这无异于“东边打渔,西边放生”的现实楼市调控版。久之,非但致使政府“限购令”效用事倍功半甚至前功尽弃,而且还有可能直接推动二三线城市房价暴涨。显然,这不是“国八条”、“限购令”推出要看到的结果,为阻止投机热钱声东击西和巩固“限购令”既有战果,大有“限购令”在全国“一刀切”的现实必要。

  我注意到,坊间对“限购令”微词最多的恐怕是,“限购令”执行“按下葫芦浮起瓢”,导致租赁市场发烧租金疯涨。“限购令”落地以来,与新房二手房交易量迅速萎缩形成反差,租赁市场开始发力,北京租赁均价达到3153元/月/套,环比新政前一个月小幅上涨4.23%,同比上涨20.2%。而事实上,租赁市场发烧租金疯涨并不可怕。一则,它是“限购令”诞生必然要承受的市场阵痛,大可不用杞人忧天;再则,市场阵痛“兔子尾巴长不了”。北京租赁市场进入3月后上涨脚步开始放缓。某市场研究院院长预计,随着二季度新盘开盘量增加,部分区域房价进一步松动以及本轮观望期结束,楼市成交量有望逐步企稳并缓慢复苏,租赁市场将逐步降温,租金价格也将稳中有降。

  中国最大的商业地产企业SOHO董事长潘石屹认为,“限购令”出台后,各个城市的商品房成交量都大幅下降,说明“限购令”对房地产市场的影响是立竿见影的。至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局。我想说的是,在今年中央政府推出1000万套保障房分流刚需、央行去年四季度以来连续三次加息收紧地产商资金链的“利好”大势下,“限购令”应当“妹妹你大胆地往前走,往前走!莫回头!”住房和城乡建设部部长姜伟新3月10日表示,全国已有35个城市出台了“限购令”,且目前还没有考虑“限购令”结束的问题。姜此前表示,楼市调控是长期性的,时刻准备出台下一步楼市调控政策。据此,我对本轮楼市调控抱有乐观预期。