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余丰慧:加息将促房价快速进入下行通道

发布时间:2011年07月08日 14:10 | 进入复兴论坛 | 来源:新华网


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    中国人民银行决定,自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

    这是央行从去年10月份以来第五次加息,也是今年以来第三次加息。笔者认为,央行加息是正确选择,因为早就应该加息了。通胀顽症固然有其他深层次原因,但是,货币政策工具使用失衡,过度使用存款准备金率,而过少动用通胀天敌的利率工具也是原因之一。年内第三次加息预示着应对通胀的货币工具将由存款准备金率主导转变为加息唱主角,未来将进入加息通道。

    如果由存款准备金率转向加息工具,则对投资投机的股市、房市以及其他投机市场影响会更加直接。存款准备金率主要针对商业银行的流动性过剩,旨在遏制银行的放贷冲动。其对市场流动性只是间接影响。而加息主要是通过提高资金价格直接抽走市场流动性,直接与股市、房市以及其他投资投机市场争夺资金。因此,加息对市场投资投机行为影响最大。加息对于楼市调控将是一剂催化剂,将促使已经显露下降迹象的房价快速进入下行通道。

    去年以来,央行已经12次提高存款准备金率,其中今年提高6次。大型商业银行现在执行21.5%的存款准备金率。这使得商业银行放贷冲动彻底被遏制,正面临保支付的压力。这对于开发商、各种类型的购房者的信贷资金需求打压是严重的。从资金量遏制住了住房盲目需求和开发商的现金流,迫使购房者暂缓实施购买行为,迫使开发商为保现金流不得不促销库存商品房。这已经促使房价正在慢慢出现拐点。从资金量上对房市挤压后,加息等于又从资金成本上开始调节楼市。加息提高了开发商住房贷款开发成本,提高了投资投机以及自住等各种购买力成本,将使得许多购房者开始权衡,使得一些人延迟购买行为。

    有机构计算,加息0.25个百分点,意味着5年期以上的基准利率将突破7%的历史心理高位。以百万元贷款额计算,第一套房按基准利率算增加的利息总额为近3万元,每月增加月供119.59元,第二套房增加的月供为134.96元。这里面要明白的是,每次加息0.25个百分点,去年10月以来已经加息5次,预计今年后几个月最少再加息两次,数次加息叠加起来对已经贷款购房者或者准备贷款购房者造成的压力是巨大的。

    目前,楼市调控效果已经出现。近期,土地拍卖清淡,土地出让金下滑,房市交易量萎缩,一些一线城市房价已经开始松动,房价下行拐点已经显露苗头。在此关键时刻,加息通道来临,将产生房价下行的加速度。存款准备金率和利率双剑齐发,房价将将快速进入下行通道,实现房价回到合理价位的目标指日可待。

责任编辑:赵春晓

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