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马红漫:天价楼盘频现或消解调控成效

发布时间:2012年04月09日 08:41 | 进入复兴论坛 | 来源:广州日报 | 手机看视频


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  马红漫 (经济学博士,财经评论员)

  如果最高价楼盘价格屡创新高,则会对二、三级楼盘价格形成暗示作用,甚至会制约商品房价格下跌预期。

  房地产调控高压态势依旧,但是一线城市的天价楼盘近期却频频出现。北京位于朝阳区的姜庄湖家园22套别墅获批,最高预售许可价达10.88万元/㎡,为今年以来获批的最贵楼盘。而上海的凯旋滨江近期也开盘销售,销售均价为16万元/㎡。

  客观地讲,天价楼盘的出现反映了高端房地产市场的“本色”,但在“房价远远没有达到合理价位”的政策表述下,天价楼盘价格屡屡出现,难免会对市场心理产生影响,甚至对既有的调控政策效果形成干扰,对此,相关调控部门应该保持高度关注。

  众所周知,房地产市场价格呈现为阶梯态势。其中一线城市的高价楼盘在引领整个房地产市场价格的阶梯布局。如果最高价楼盘价格屡创新高,则会对二、三级楼盘价格形成暗示作用,甚至会制约商品房价格下跌预期。就此而言,应该从严控房地产调控政策的角度予以高度关注。

  在笔者看来,开发商此时选择推出天价楼盘,其实未必是直接对抗调控政策之举,反而更像是对推升高房价原因的另类写照。事实上,在上海凯旋滨江上市之前,市场曾预估其楼盘均价应该在20万元/平方米,而最终的价格虽然创出历史新高,但却低于之前的市场预期。市场之所以会形成超高预期,和该地块的开发成本有着直接关系。

  也正因此,或许在地方房地产监管部门看来,天价楼盘的高定价其实已经顺应了调控政策导向,所以才会审核通过其房屋预售申请。这一现象恰恰表明要想实现房地产市场价格的合理回归,不可能单纯期望开发商的主动让利,或者价格管理部门的行政干预。

  可见,楼市调控的大棒不能只打在开发商一人身上,各个行政部门也有义务审视自己在降房价过程中的责任。一直以来国内土地成本约占到总房价四分之一的比重,土地价格高企推动房价上涨饱受诟病,只是囿于其中牵涉财税体制深层次改革而长期难以得到厘清,同时各地方囿于财政压力也难有决心主动割舍“卖地生财”,是为阻滞房价大幅降低的一大痼疾。此外,各种“隐性”的行政税费也品目繁多,并通过最终售价由购房者全盘买单了。例如人防收费、消防收费、建委收费等行政收费。

  总之,层出不穷的天价楼盘在提醒我们,房地产市场调控不可能毕其功于一役,只有房地产市场的所有参与方都积极主动为房价下降而付出努力,房价的合理回归才能够真正到来。

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