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余丰慧:大幅降价,开发商嗅出怎样动向

发布时间:2011年11月22日 08:55 | 进入复兴论坛 | 来源:新华每日电讯 | 手机看视频


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  根据网上房地产的统计,万科位于上海青浦的“万科尚源”楼盘今年7月推出的精装房最低备案价每平方米为1.64万元,如今的备案价格每平方米最低仅1.12万元,降幅逾30%。(11月21日《人民日报》)

  位于上海浦东的“万科清林径”新一期开盘报价约每平方米1.3万至1.4万元,较之前期的1.7万至1.8万元,降幅也在23%左右。

  作为中国房地产市场颇具影响力的房企——万科的一举一动颇受市场关注。房地产调控三四年来,万科一直处于风头浪尖上。2008年初,万科掌门人王石推出的拐点论曾经成为市场争论的热点。此后万科在全国率先推出“降价”,销售额跃居全国前列,回笼了大批资金,手头握有巨量现金流,使得万科完全掌握了主动。如果当时调控继续发力,那么,万科已经提前降价销售回笼了资金,实现了开发效益,落袋为安。手头握有足够的现金流万科,的确为后来的进一步开发扩张创造了条件。

  这次万科又高调、大幅度降价销售,究竟遇到了什么?预示着什么呢?对万科“新动向”的剖析,有利于对房地产市场的整体把握,有利于对房地产市场前景的预测,有利于窥视房价走势。笔者分析,万科大幅度、高调降价销售不外乎两方面原因:首先,万科自身现金流吃紧,不得不通过大幅降价促销回笼资金,以解燃眉之急。近期,不断传来房企现金流吃紧的消息,包括实力雄厚的房企。主要原因是一方面房企捂盘惜售、死扛房价,大量现金流占用在待销库存房上,另一方面是银行贷款收紧,房企融不来新资金并且又要承受归还老贷款本息的压力。如果调控不松懈,房价开始走低,那么,一些房企必将出现现金流吃紧和经营压力,甚至濒临倒闭边沿。

  其次,如上一次一样,万科预见到了一段时间内“楼市调控不回头”,房地产买方市场正在形成,房价向下拐点基本确立,提前降价销售、回笼资金,以把握主动。根据中国传统的买涨不买跌心理,只要房价向下拐点确立,一般会出现较深下跌。万科降幅高达百分之二三十,这意味着什么?想必读者有自己的判断。在这种情况下,哪个房企越早降价越主动,反之,很可能被深度套牢甚至因资金链条断裂而破产倒闭。 

  明年底保障性住房大量投入市场后,又将成为平抑市场房价的一股重要力量。保障性住房“接力”后,即使限购、限价、限贷政策逐步取消,个人感觉,普通住房房价反弹也应是有限的。“政府的归政府、市场的归市场”的住房机制框架形成后,中国房地产才能真正迈上健康发展轨道。

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